Räntekostnader och finansiella instrument
Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor påverkar Fabeges upplåningskostnad. Räntebindning ska enligt finanspolicyn ske utifrån bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Fabege använder sig av finansiella derivat, huvudsakligen i form av ränteswapar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid.
Derivaten redovisas till verkligt värde. I de fall den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde som redovisas via resultat räkningen.
Räntebärande skulder och finansiell risk
Fastighetsbranschen är kapitalintensiv och kräver en fungerande kapitalmarknad. Likviditetsrisk avser det lånebehov som kan täckas genom refinansiering eller nyupplåning i ett ansträngt marknadsläge. Fabege strävar efter balans mellan kort– och långfristig upplåning fördelat på ett antal finansieringskällor. Långfristiga kreditlöft en med på förhand fastställda villkor samt revolverande kreditfaciliteter har tecknats med långivarna för att minska risken.
Nyckeltal i Fabeges låneportfölj
Den genomsnittliga räntebindningstiden i låneportföljen uppgick per 31 mars 2013 till cirka 3,0 år. Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick vid årsskift et till 5,0 år och tillgängliga outnyttjade faciliteter uppgick till 4,0 Mdkr.
Känslighetsanalys finansiering
1 procentenhets förändring av marknadsräntan innebär en resultateffekt på 66 Mkr (avser år 2012).
Fabeges bedömning:
Genom räntesäkring av 81 procent av låneportföljen får ränteförändringar begränsat genomslag i Fabeges upplåningskostnad. Fabege bedömer att tillgängliga faciliteter är tillräckliga och att refinansiering av befintliga avtal kommer att genomföras.
Övriga möjligheter och risker
Uppskjuten skatt och underskottsavdrag Fabege redovisar uppskjuten skatteskuld hänförlig till skillnaden mellan marknadsvärde och skattemässigt restvärde på fastigheter. Försäljningar sker dock vanligen genom paketering i aktiebolag vilket innebär att den effektiva skatten blir lägre.
Skatteärenden
Fabege driver i förvaltningsrätten och kammarrätten flera skatteärenden relaterat till fastighetsförsäljningar via kommanditbolag. Till följd av att Skatteverket accepterat Fabeges angivna skattemässiga restvärden i ett antal affärer har den sammanlagda upptaxeringen minskat med 605 Mkr till 7 763 Mkr. Besluten har efter denna justering medfört sammanlagda skattekrav inklusive tillägg och avgifter om totalt 2 476 Mkr, en minskning med 228 Mkr sedan årsskiftet 2012/2013.
Miljö
Enligt miljöbalken ansvarar verksamhetsutövare för eventuella föroreningar och andra miljöskador samt har ett ansvar för efterbehandling. Miljöbalken föreskriver även att om en verksamhetsutövare inte kan bekosta efterbehandling av en fastighet är den som äger fastigheten ansvarig. Således skulle sådana eft erbehandlingskrav kunna ställas på Fabege. Fabege bedömer dock denna risk som liten då Fabeges fastighetsbestånd i huvudsak består av kommersiella kontorslokaler.
Fabege undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet. Skulle sådana förekomma upprättas handlings- och åtgärdsplaner för dessa.