Möjligheter och risker i förvaltningsportföljen
Kassaflödespåverkande möjligheter och risker avser främst förändringar i hyresintäkter och fastighetskostnader. Uthyrningsgrad och hyresnivåer har väsentlig inverkan på hyresintäkterna. Uthyrningsgraden är i sin tur beroende av nettouthyrningen. Stabiliteten och betalningsförmågan hos befintliga kunder påverkar risken för kundförluster.
Hyresintäkter
Tillväxt i svensk ekonomi är den främsta motorn för att driva upp efterfrågan på kontorslokaler. Ökad efterfrågan leder till minskad vakans och stigande hyresnivåer. Vakanser och hyresnivåer påverkas också av nyproduktion. Fabeges fastighetsbestånd är koncentrerat till delmarknader med goda tillväxtmöjligheter och verksamheten avser till 99 procent kommersiella lokaler med tonvikt på kontor. Sysselsättningen och utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm är därför av stor vikt för Fabeges verksamhet.
Eftersom de kommersiella kontrakten löper över ett visst antal år får förändringar i hyresnivåer inte fullt genomslag under ett enskilt år. Nytecknade kontrakt löper vanligen på 3-5 år med en uppsägningstid på 9 månader och med en indexklausul kopplad till inflationen. Kontraktsportföljen bedöms idag ligga på marknadsmässiga nivåer. Normalt omförhandlas cirka 20 procent av kontraktsstocken varje år.
Fabege arbetar nära kunderna och är lyhörda för deras förändrade behov. Risken för ökade vakanser i förvaltningsbeståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets centrala lägen och stabila kunder. Kontraktsportföljen är spridd över många olika branscher och storlek på företag. De värdemässigt största hyresgästerna är alla stabila företag och utgör en begränsad andel av det totala antalet hyresgäster. Fabeges kreditpolicy styr vilka kontroller och bedömningar som görs av kundens betalningsförmåga i syfte att begränsa kreditrisken. Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna är ringa.
Fabeges fastighetsbestånd med moderna kontorslokaler i centrala lägen innebär ett stabilt kassaflöde från förvaltningsverksamheten. Genom projektverksamheten tomställs dock fastigheter vilket under en period innebär en belastning för kassaflödet.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader inkluderar löpande drift och underhåll, fastighetsskatt, avgälder och kostnader för administration och uthyrning. Löpande drift skostnader avser till största delen taxebundna kostnader såsom till exempel värme, el och vatten. Fabege bedriver ett framgångsrikt arbete med att minska förbrukning av värme, el och vatten med målsättningen om 20 procents lägre förbrukning över en period om fem år från och med 2009. Fabege genomför också löpande avtalsförhandlingar och upphandlingar i syfte att sänka kostnaderna. En stor andel av fastighetskostnaderna vidaredebiteras på hyresgästerna vilket minskar exponeringen. Standarden i förvaltningsbeståndet bedöms vara hög.
Nyckeltal i Fabeges förvaltningsportfölj
Under 2011 var hyresmarknaden i Stockholm stark och de nyckeltal som har störst effekt på kassaflödet i förvaltningsportföljen förbättrades. Uthyrningsgraden i den totala portföljen inklusive projektfastigheter förbättrades till 90 procent (88). I förvaltningsportföljen ökade uthyrningsgraden till 92 procent (91). Hyresnivåerna i omförhandlade kontrakt ökade med i genomsnitt 7 procent. Nettouthyrningen
uppgick till 130 Mkr vilket kommer att få en positiv effekt på hyresflödet och nyckeltal under 2012 och 2013. Kundförlusterna uppgick till 1,4 Mkr motsvarande 0,01 procent av hyresintäkterna.
Under 2011 uppgick andelen uppsägningsbara kontrakt till 16 procent motsvarande en årshyra om 291 Mkr. Av dessa har 218 Mkr förlängts med befintliga kunder. Fabeges genomsnittliga kvarvarande löptid för kommersiella avtal uppgick vid årsskift et till 3,5 år. Inför 2012 förfaller endast 12 procent av avtalen till uppsägning eller omförhandling, motsvarande ett hyresvärde om 232 Mkr.
Under 2012 kommer uthyrningsgraden i portföljen att öka genom ett positivt netto av inflyttningar och avflyttningar. Inget av de tio största kundavtalen kan sägas upp för omförhandling eller avflyttning under 2012.
På kostnadssidan fortsatte arbetet med att sänka energiförbrukningen som är den största kostnadsposten. Under 2011 sjönk energiförbrukningen med 6 procent. Ambitionen för 2012 är en sänkning med ytterligare 4 procent. Drift skostnad och underhåll per kvadratmeter uppgick i genomsnitt till 223 kr (239).
Möjligheter och risker i projektportföljen
Möjligheter och risker i projektportföljen avser främst projektrisker relaterat till tidplan och kostnadsnivå i upphandling av byggtjänster. Hög uthyrningsgrad i projektfastigheterna minskar risken för vakanser och tappade kassaflöden när fastigheten är färdigställd och övergår i förvaltning. Upphandling stora projekt Fabege genomför årligen projektupphandlingar av betydande belopp. Ansvaret för upphandlingar ligger på Fabeges projektledare som har lång erfarenhet och kompetens. Upphandlingar görs med stöd av ramprogram, ramavtal och avtalsmallar.
Nyckeltal i Fabeges projektportfölj
Under 2011 drev Fabege fem större ny- och ombyggnadsprojekt. De fem projekten kommer successivt under 2012 att färdigställas och övergå i förvaltning. Samtliga projekt håller budgeterade kostnadsramar och tidplaner. Projekten beräknas ge en direktavkastning på totalt investerat kapital på mellan cirka 7-9 procent. Fabeges mål är att projektinvesteringar ska ge en värdetillväxt på minst 20 procent på investerat kapital. Under 2011 investerade Fabege 1 457 Mkr i projektportföljen vilket skapade en värdetillväxt på 418 Mkr motsvarande 29 procents avkastning.
Återstående intäktspotential i de fem stora projekten, efter inflyttningar i fjärde kvartalet, uppgår till cirka 280 Mkr, varav 187 Mkr är säkrat genom hyresavtal. Uthyrningsgraden i projektportföljen uppgick per årsskiftet till 78 procent.
Marknadsvärdet på projektfastigheterna uppgick per 31 december 2011 till 6,4 Mdkr. Genom färdigställande kommer 4,4 Mdkr under 2012 att överföras till förvaltning och börja generera kassaflöde. Full effekt i kassaflödet kommer först från januari 2013.
Möjligheter och risker i fastighetsvärlden
Fastigheterna redovisas till verkligt värde och värdeförändringar ingår i resultaträkningen. Fastighetsvärdet fastställs genom värdering enligt allmänt vedertagna metoder. Cirka 25 procent av beståndet värderas externt vid varje kvartalsskifte. Resterande fastigheter internvärderas. Därmed värderas hela fastighetsbeståndet av en extern värderingsman minst en gång per år. Förändringar i hyresnivåer, vakanser och avkastningskrav på marknaden påverkar fastigheternas värden.
Fabeges fastigheter är koncentrerade till centrala Stockholm och närområden. Värdet på fastighetsportföljen är dels en effekt av hur Fabege genom avtals- och kundstruktur och genom förädling utvecklar fastighetsportföljen, dels en effekt av yttre faktorer som påverkar efterfrågan på Fabeges marknader. Stabila kunder och moderna lokaler i bra lägen ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i en sämre konjunktur. Fortsatt utveckling av Fabeges projekt- och förädlingsfastigheter skapar värdetillväxt i beståndet. Marknadspriset påverkas av framtida förväntade driftsöverskott och potentiell köpares avkastningskrav samt tillgång och villkor för finansiering.
Nyckeltal i Fabeges fastighetsportfölj
Under 2011 ökade värdet i fastighetsportföljen. Bättre uthyrningsgrad och förbättrade kassaflöden samt sjunkande direktavkastningskrav hade positiv inverkan på fastigheternas värdeutveckling. Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsportföljen uppgick till 675 Mkr. Samtidigt bidrog projektportföljen till värdetillväxt med 418 Mkr. Det genomsnittliga avkastningskravet i portföljen uppgick per årsskift et till 5,7 procent (5,9). Det samlade marknadsvärdet uppgick per årsskiftet till 29,2 Mdkr motsvarande ungefär 26 400 kr per kvadratmeter. I portföljen ingår cirka 400 000 kvm byggrätt med ett genomsnittligt bokfört värde om 2 500 kr per kvm. Fastigheternas direktavkastning uppgick 2011 till 4,3 procent och totalavkastningen till 8,8 procent.