Värdering av beståndet

Efter ett par år med negativa värdeförändringar har nu marknaden återhämtat sig. Tack vare lyckade fastighetsförädlingar och sjunkande avkastningskrav kan Fabege redovisa positiva orealiserade värdeförändringar med 843 Mkr under 2010. Realiserade värdeförändringar uppgick till 237 Mkr.

Fastighetsvärde

Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgick per 31 december 2010 till 27,0 Mdr (29,2). Den genomsnittliga kalkylräntan för Fabeges fastighetsportfölj uppgick till 7,9 procent (7,9) och baseras på den nominella räntan för femåriga statsobligationer med tillägg för fastighetsrelaterad risk. Genomsnittligt direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 5,9 procent (6,0)

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till 843 Mkr (–310) för Fabeges fastigheter. Värdeförändringen motsvarar en uppgång under året med cirka 3 procent.Det genomsnittliga avkastningskravet i Fabeges fastighetsportfölj har sedan föregående årsskifte sjunkit med 0,1 rocentenheter. Direktavkastningskraven har, i princip, sjunkit lika mycket i city som i närförort. Nettoeffekten av värdeförändringen har ökat ytterligare tack vare förbättrade kassaflöden i fastigheterna och positiva projekt. De investeringar som gjorts i portföljen kommer på sikt att leda till minskad vakansgrad och högre hyresnivåer i beståndet och därmed ökade kassafl öden och värdetillväxt.

Värdeförändring fastigheter, per 31 december 2010

Principer för värdering

Samtliga fastigheter i Fabeges bestånd externvärderas minst en gång per år av oberoende värderingsmän. Fastighetsvärderingen har sedan 2000 genomförts i enlighet med Svenskt Fastighetsindex riktlinjer. Under 2010 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB, vars värderare är auktoriserade av Sektionen för Fastighetsekonomi. Värderingarna har skett löpande under året. Vid varje kvartal genomförs även interna värderingar av delar av beståndet, samt en intern översiktlig värdebedömning av hela beståndet. Internvärderingen görs enligt samma metodik som externvärderingen.

Fastighetskategorier

De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier:

• Förvaltningsfastigheter i normal drift som kassaflödesvärderas.
• Projektfastigheter som genomgår omfattande ombyggnad och som har kontrakterade hyresgäster kassafl ödesvärderas.
• Övriga Projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt ortprismetoden.

Förvaltnings- och Projektfastigheter

För Förvaltningsfastigheter och Projektfastigheter används en kassaflödesmodell där drift överskotten minskade med återstående investeringar i normalfallet nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Även restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna.

För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassaflödeskalkylerna efter hyreskontraktets utgång. Bedömningen av marknadshyror, framtida driftkostnader, investeringar, mm har gjorts av externa värderare med stöd av information från Fabeges organisation. Drift - och underhållskostnader har baserat sig på historiska utfall samt på budgetsiff ror och statistik avseende likartade fastigheter. Kassaflödesanalyser med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat på grund av långa hyreskontrakt.

Övriga projektfastigheter

För Övriga projektfastigheter görs uppskattningar av värdet baserat på gällande planförutsättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter.

De tio värdemässigt största fastigheterna, per 31 december 2010

Marknadsvärde och direktavkastning per delmarknad, per 31 december 2010