Fastigheternas redovisade värde per 31 december 2012 uppgick till 31,6 Mdkr (29,2). Den genomsnittliga kalkylräntan uppgick till 7,8 procent (7,9) och baserades på den nominella räntan för femåriga statsobligationer med tillägg för en generell riskpremie för fastigheter samt ett objektsspecifikt tillägg. Viktat direktavkastningskrav vid kalkylperiodens slut uppgick till 5,7 procent (5,7).
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar uppgick under året till 1 409 Mkr (1 093). Värdeförändringen motsvarar en värdeuppgång med cirka 4,8 procent. Värdeförändringen berodde på stigande hyresnivåer och minskade vakanser i förvaltningsbeståndet, samt på förädlingsvinster i projektverksamheten.
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter
Principer för värdering
Samtliga fastigheter externvärderas minst en gång per år av oberoende värderingsmän. Värderingen har sedan 2000 genomförts i enlighet med Svenskt Fastighetsindex riktlinjer. Under 2012 värderades fastigheterna av Newsec Analys AB.
Värderingarna sker löpande under året. Varje kvartal görs även interna värderingar av delar av beståndet samt en intern översiktlig bedömning av hela beståndet. Internvärderingen görs enligt samma metodik som externvärderingen.
Fastighetskategorier
De fastigheter som värderas delas in i följande kategorier:
- Förvaltningsfastigheter i normal drift kassaflödesvärderas.
- Projektfastigheter som genomgår omfattande ombyggnad och som har kontrakterade hyresgäster kassaflödesvärderas.
- Övriga Projektfastigheter och obebyggd mark värderas enligt ortprismetoden.
Förvaltnings- och Projektfastigheter
För Förvaltningsfastigheter och Projektfastigheter används i normalfallet en kassaflödesmodell där driftsöverskotten minus återstående investeringar nuvärdeberäknas under en fem- eller tioårig kalkylperiod. Även restvärdet vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas.
För samtliga lokaler görs en individuell marknadsmässig bedömning av hyresnivåerna. För uthyrda lokaler används en bedömd marknadshyra i kassaflödeskalkylerna efter hyreskontraktets utgång.
Bedömningen av marknadshyror, framtida driftkostnader, investeringar med mera görs av externa värderare med stöd av information från Fabege. Drift- och underhållskostnader baseras på historiska utfall samt på budgetsiffror och statistik över likartade fastigheter. Kassaflödesanalyser
med längre kalkylperiod än fem år tillämpas om det bedöms motiverat på grund av långa hyreskontrakt.
Övriga projektfastigheter
För Övriga projektfastigheter uppskattas värdet baserat på planförutsättningar och noterade prisnivåer vid försäljningar av obebyggd mark och byggrätter. Värdet av pågående nybyggnadsprojekt bedöms normalt motsvara fastighetens marknadsvärde med tillägg för nedlagda projektkostnader.
De tio värdemässigt största fastigheterna, per 31 december 2012
| Fastighet |
Område |
Kvm |
| Apotekaren 22 |
Norrmalm |
27 508 |
| Bocken 39 |
Norrmalm |
19 909 |
| Bocken 35 och 46 |
Norrmalm |
15 362 |
| Fräsaren 11 |
Solna Business Park |
39 383 |
| Fräsaren 12 |
Solna Business Park |
36 526 |
| Ladugårdsgärdet 1:48 |
Värtahamnen |
37 765 |
| Luma 1 |
Solna Business Park |
|
| Smeden 1 |
Solna Business Park |
45 804 |
| Trängkåren 7 |
Norrmalm |
76 711 |
| Barnhuskvarnen 36 |
Norrmalm |
44 269 |
Marknadsvärde och direktavkastning per delmarknad, per 31 december 2012
| Delmarknad |
Marknadsvärde, Mkr |
Procent |
Direktavkastning, % |
| Stockholms innerstad |
16 950 |
53 |
5,3 |
| Solna |
11 904 |
38 |
6,0 |
| Hammarby Sjöstad |
2 515 |
8 |
6,3 |
| Övriga marknader |
267 |
1 |
7,0 |
| Totalt |
31 636 |
100 |
5,7 |