Hallå Åsa Bergström!
Hur tror du att topphyrorna i CBD kommer att utvecklas 2021-2022?
– Jag tycker att trenden har varit utplanande hyresnivåer under 2020. Vi ser fortfarande en hyrespotential i omförhandlingar. Avtalen som omförhandlas är 3-5 år gamla, vilket innebär fortsatt stigande snitthyror även när marknadshyran ligger still.
Och i det perspektivet, tror du att hyrorna i bästa förortslägen kommer att öka mer eller kommer de att öka i samma takt som i CBD?
– CBD har alltid gått före, och under den här perioden när vi har haft en kraftig hyrestillväxt så har CBD-hyrorna faktiskt till och med dragit ifrån förortshyrorna. Det finns nog fortfarande lite mer potential i bra förortslägen men vi ser avstannande hyresuppgång på hela Stockholmsmarknaden. Däremot är nivåerna stabila och vi har inte sett någon press nedåt som man kunde befara mot bakgrund av pandemin.
Hyresökningen de senaste åren i Stockholm har varit fantastisk, vad är det som har drivit den här stora hyresökningen?
– Dels är det tillväxten i Stockholm och att i samband med att Stockholm växer så anställs fler och fler människor med kontorsarbeten, så själva marknaden har vuxit under ett antal år. Samtidigt har inte utbudet av nyproduktion vuxit i samma takt och vi har sett fastigheter konverteras från kontor till till exempel bostäder eller hotell, vilket gör att tillväxten av kontorsyta på Stockholmsmarknaden ändå har varit ganska begränsad. Det har lett till att vakanserna har minskat och att det helt enkelt har varit svårt att få tag på bra lokaler i bra lägen, och det i sin tur har drivit upp hyresnivåerna.
Ser du någon risk med att det kommer att komma in fler aktörer på marknaden nu? Att det blir ett överutbud på grund av det?
– Nej, vi ser inte riktigt det. Det är ganska få aktörer som producerar nytt på Stockholmsmarknaden. Det är några fastighetsbolag och byggbolag som driver projekt. Nästan ingen bygger på spekulation och man vill gärna ha tecknat avtal innan man drar igång projekt. Jag tror att vi har lärt oss mycket från kriserna i början på 90-talet och 00-talet, där efterfrågan sjönk samtidigt som det kom ut en stor andel nyproduktion på marknaden. Så är inte läget idag.
Har pandemin påverkat Fabeges syn på projektutvecklingen, framför allt i det nya området Flemingsberg?
– Processerna att hyra ut tar längre tid. Det är lite omständligare, det tar längre tid från initiala kontakter till tecknat avtal. Ur det perspektivet så har vi sett färre projektstarter i Fabege än vad vi är vana vid under de senaste åren. Men det har inte påverkat vår syn på att vi har fastigheter i attraktiva lägen som vi tror mycket på långsiktigt. Jag tror inte på ökade strukturella vakanser, utan jag tror att vi kommer att se ett fortsatt stort intresse för både vårt befintliga fastighetsbestånd och det vi utvecklar i nya projekt i våra stadsdelar.
Fabege ligger i framkant gällande hållbarhet, men hur mycket extra kostar det egentligen att miljöcertifiera en fastighet och går det att få högre hyra på grund av att fastigheten är grön?
– Det är svårt att säga. Vi kan ta flera exempel från de lite större uthyrningar som vi har gjort under de senaste åren när vi har utvecklat nya kontorsfastigheter i Arenastaden till t ex ICA, TietoEVRY, Telia och SEB. Certifieringarna är lika viktiga för hyresgästerna som för Fabege. Det var inte ett alternativ för dem att hyra en ickecertifierad fastighet.
– Vi är väldigt stolta över de fina resultat som vi har nått under året. Vi har uppnått 100 procent grön finansiering. Vi fick ett jättefint betyg från GRESBs benchmark-undersökning och vi har låtit Cicero göra en utvärdering av vårt strategiska hållbarhetsarbete där vi också fick högsta betyg.
– Vi ser ett allt större intresse från investerarsidan och andra intressenter kring hur vi driver vårt hållbarhetsarbete. Vi får fler frågor vilket visar att det inte bara är viktigt för oss utan även för marknaden och samhället i stort.
Hur tycker du att obligationsmarknaden har klarat detta eldprov som pandemin är?
– Om vi går tillbaka ett år i tiden så var det en väldigt stark marknad. När pandemin startade så blev det i princip ett tvärstopp på kapitalmarknaden. Sedan började marknaden komma tillbaka lite smått, först certifikatsmarknaden och sen även obligationsmarknaden i början på sommaren, och vi började emittera igen. Idag är både obligations- och certifikatsmarknaden tillbaka på de nivåer som vi såg före pandemin. Så det har varit en volatil marknad under pandemin.
– Vi har haft nytta av att vi emitterar gröna obligationer, då efterfrågan på grönt har varit större än efterfrågan på icke-grönt. Att vi når ut till ett flertal investerare som vill ha grönt har breddat möjligheterna för oss att komma ut på kapitalmarknaden.
Så med det sagt, kommer vi se en ökad eller minskad obligationsfinansiering framöver?
– Vi vill ligga någonstans mellan 40-60 procent i endera bank eller kapitalmarknad, idag har vi ungefär 60 procent i bank och 40 procent på kapitalmarknaden. Så kapitalmarknaden kan mycket väl få en lite större andel av vår finansiering i takt med att vi investerar, växer och lånar mer. Men vi tycker också att det är viktigt att bibehålla våra relationer med bankerna som vi vet finns där både när det är lite dystrare tider och när det är bra tider.
Hur har pandemin påverkat värderingen av ert bestånd?
– Under det här året har vi externvärderat fler fastigheter än vad vi någonsin har gjort tidigare. Normalt sett ska samtliga fastigheter värderas åtminstone en gång per år. Under 2020 har större delen av portföljen externvärderats flera gånger. Vi tycker att det är viktigt att vara transparanta kring värderingarna. Fastighetshetsvärderingen är i stort sett hela tillgångssidan för oss.
– Idag ligger hyrorna i värderingarna i linje med marknadshyrorna, och de värdeförändringar vi redovisat beror på att vi nytecknar avtal, vakansförändringar, projekt och något lägre avkastningskrav. Framöver förväntar vi oss egentligen inte att hyresökningar ska få något större genomslag på värderingarna. Det kommer handla mer om värdeskapande projektinvesteringar och att det fortfarande finns en viss eftersläpning på avkastningskraven i värderingarna. Det få transaktioner som görs på Stockholmsmarknaden visar också på en stark marknad och bra nivåer.
